代表委员“支招”浙江楼市去库存 新“国五条”郑州细则三大猜想

作者 全讯直播 来源 http://www.qgxywhds.com 浏览 时间 18/01/30 字体:[ ]

  杭州1月26日电(记者 奚金燕)经过多年的高速增长,中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”。此前浙江省长李强的政府工作报告中也将“化解房地产库存”摆在重要位置。“去库存”由此也成为了浙江两会期间的一个关键词。

  多位代表、委员建议,政府应从供需两侧着手解决楼市库存问题,以进一步提高各地公积金贷款额度,如杭州、温州最高可达到120万元、准予企业户型结构调整等措施,推动房地产市场健康持续发展。

  3月1日,国务院办公厅发布新“国五条”细则,明确了二手房交易中个税按个人所得的20%征收、提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率等具体内容。消息发布后,在各地楼市激起千层浪,随后,关于二套房首付提升、贷款利率上调、限购范围扩大等传闻不绝于耳。

  郑州楼市也是如此,新“国五条”的出台,或将引发市场多重反应:新房市场走向将如何变化?二手房价格是否会迎来上涨?郑州限购区域是否会扩大?二套房贷款政策是否会调整……引发了各方人士对郑州楼市未来走向的猜想和探讨。

  猜想1

  浙江楼市存量压力较大 “去库存”列入政府工作报告

  过去十年,是房地产业发展的黄金十年。然而随着国内城镇化规模不断壮大,房地产开发建设项目增多,许多城市存量房屋居高不下。房地产市场如何实现去存量化成为了摆在各级政府面前的一道现实难题。

  2015年底召开的中央经济工作会议上,“去库存”已被纳入今年全国五大经济任务之一。浙江省政府工作报告也将“化解房地产库存”摆在重要位置,明确提出“建立健全房地产业健康发展机制,取消过时的限制性措施,发挥市场机制在化解房地产库存中的基础性作用。”

  据统计,2015年,浙江省住宅市场库存约6000万方,商业地产存量也达到3000多万方。浙江全省去库存周期平均约24个月,杭州住宅市场去化周期在13个月左右,湖州、嘉兴去化压力相对较大,均超过了30个月。

  在“去库存”大命题下,浙江政府该如何“落子”?浙江省两会期间,代表、委员们纷纷提出了自己的看法。

  浙江省人大代表雷永金认为,造成房地产行业目前库存基数大的一个重要原因就是“适销不对路”,许多城市开发的商品住宅定位不准,面积过大,刚需客户难以承受其房价,导致这类住房一直无人问津,尤其是在三四线城市特别明显,“以金华为例,80—130个平方左右的房子还是比较好卖的,基本上没有库存,而那些两百多平方的大套和别墅、排屋就卖不动了。”

  浙江省政协委员戴方国则表示,随着经济下行压力加大,一些刚性和改善型需求的消费者的观望情绪深厚,无论是销量还是房价在前年9月以后都有下行趋势,并且这种观望情绪已经扩散到了开发商中间,有些在建楼盘已经开始延缓建设,有的企业后续开发计划已经暂停,持续下去无疑将影响当地经济的平稳发展。

  代表委员提议从供需两侧改革让老百姓“住有所居”

  “住有所居”是每一个普通老百姓实实在在的愿望。委员们认为,化解房地产库存首先要让老百姓“买得起”房子。

  民建浙江省委会建议,政府应加快实施首套房、二套房20%首付刺激性政策,库存积压严重的县市(区)可采取购房首付补贴、利率补贴、税费抵扣、减免等方式支持楼市去库存。同时进一步提高各地公积金贷款额度,比如杭州、温州最高可达到120万元,并放宽公积金租赁提取政策和购房提取政策,考虑出台针对农民工的公积金存缴制度。

  “买得起”房子是一方面,而“买得了”房子也是一方面。民建浙江省委会建议,加快推进各地城乡一体化户籍管理制度改革,进一步放宽非户籍人口购房入户政策,甚至可以全面取消购房门槛,实现“零门槛买房即入户”。

  除了从需求侧进行改革,代表、委员们认为,化解房地产库存还应对供给侧进行改造提升。

  雷永金建议,政府应帮助企业优化住房供应结构,取消商品房开发项目套型比例限制,无论是在建项目还是已经建成的商品住宅,在不改变用地性质和容积率等规划条件的前提下,政府应当允许开发企业对不适应市场需求的住房户型进行分割或合并改造,也就是准予开发企业办理户型结构调整。

  “房子卖不掉开发商就一分钱也收不回来,还要为融资成本付利息,但拆了重建再卖,刨去两次建造的成本,开发商还能得到盈余。”雷永金表示,”如果再重新给他一个改造的机会,那么开发商可以解套,同时也能满足大部分家庭的刚性需求。”

  民建浙江省委会则认为,政府应重点完善住宅区配套条件,解决好老百姓就学、就医、健身、文娱、出行、养老、安全等居民关注的问题,营造宜人的居住环境,提升楼市库存所在地的吸引力。

  而戴方国则将此放大到了整个城市建设的角度。他建议,政府应进一步提高城市品质,融入“低碳、生态、智慧”等先进理念打造精美城市,确保城市功能完善、便民利民、宜居宜业,让本地人乐意在浙江居住、外地人愿意来浙江安居。

  高新区、经开区将纳入限购区域?

  此次新“国五条”细则规定,继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要在严格执行《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

  目前,郑州市限购区域包括“市内五区、郑东新区”。那么,这一规定,是否意味着,高新区、经开区以及中牟、新郑等区域也要纳入限购范围?

  对此,郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示:“郑州市全部行政区域不包括中牟和新郑这些县城,但包括高新区和经开区。”他透露,郑州市近期可能会出台新的限购政策,并扩大限购范围。

  猜想2

  二套房贷将收紧?

  新“国五条”细则规定,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对此,业内分析,预计郑州出台相关政策的可能性不大,不过还得看今年上半年的成交情况而定。

  事实上,在新“国五条”出台之前,关于房贷政策收紧的传闻就已满天飞。如果真的按照传言,二套房利率由1.1倍变1.3倍,那么不仅首付门槛高,房贷压力也将骤增,毫无疑问,这将对房地产市场形成较大影响。

  记者了解到,目前郑州市多家银行暂未调整二套房贷款首付比例,但是,近日,前来咨询和催促办理房贷的市民明显增多。

  竞合地产董事长王东表示,二套房的贷款首付以及利率的提高对市场的影响会比较大,特别是会误伤一些刚性需求的改善型买家,但是目前郑州市场上主要是由刚需买家支撑,因此,预计郑州出台相关政策的可能性不大,不过还得看今年上半年的成交价格等情况再做出执行,等郑州的年度新建商品住房价格控制目标出台后,届时,如果房价走势继续上涨,二套房贷款政策收紧或将是大概率事件。

  猜想3

  郑州何时会征收房产税?

  明确房产税扩容是此次新“国五条”的亮点之一。房产税从诞生开始就被寄予厚望,大家希望通过房产税的实施改善资源配置、促进公平效率、缩小贫富差距。因此,继在重庆、上海试行征收房产税后,会在哪些城市征收房产税成为业界关注的焦点。

  此外,代表、委员们认为,维护房地产市场稳定,政府应“有所作为”。民建浙江省委会建议,政府可以对各类房地产项目的尾盘以低于市场价20%以上的价格进行回购,统一转为廉租房和公租房,避免资源的浪费,并鼓励开发青年创业公寓、创客空间等手段,增加解决市场库存渠道。

  同时,戴方国建议,政府应做好动态调控管理,科学确定房地产开发土地供应规模,适时适量推出土地,避免盲目开发,尤其要给狂飙的商业综合体建设踩下“急刹车”。(完)

  其实,房产税讨论、争议、猜测一直不断,湖南、湖北包括北京也都曾有市场传闻将试点开征。从官方不断传递出的信息可以看出,房产税改革总体目标正在愈加清晰,即逐步向全国推开,那么,房产税离郑州有多远呢?

  对此,正天置业董事、总经理张宇认为,现有迹象表明,房产税扩容应该是遵循自上而下的原则,因此,首先扩容的可能是北京、广州和深圳等一线城市,郑州应该不会出现在今年的扩容名单上。随着扩容力度的加大,明年或后年不排除征收房产税的可能。不过从目前重庆、上海试行的情况来看,房价并没有因征收房产税而“应声而落”。 记者 曾邦华

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