北京行政机关"东迁"仍未获确认 保险资金切入房地产信贷领域

作者 足球最大比分 来源 http://www.qgxywhds.com 浏览 时间 16/08/17 字体:[ ]

  从通州建设现代化国际新城概念提出,到环球影城落户通州,再到积分落户政策,通州似乎从来不缺少话题。近日,北京市政府机关东迁的传闻一出,通州楼市又着实兴奋了一把。面对新来的涨价“机遇”,通州各楼盘一路喊涨,但均是意向涨价,未见具体实施。

  与此同时,业内达成共识的是,无论东迁何时进行,通州的机遇已近在眼前。

  近期,保险公司开始尝试借助提供“保险+资金”服务,为房屋抵押融资人提供资金。业内人士表示,房产是个人贷款的优质抵押品,保险公司未来可能在此方面发掘获利空间。保险资金投资房地产企业,可以通过一、二级市场联动获取投资收益,险企和房企在养老等方面可能开展密切合作。

  险资介入房贷业务

  事件

  传言再袭 “东迁”仍未得到确认

  事实上,北京市政府机关东迁通州的消息已不是第一次市场散布。不过,每一次消息传开时并没有因为时间的推移而使事实愈加明朗,反而是更加迷雾重重。

  早在2006年5月通州区投资环境新闻发布会上,就透露出消息称,北京市政府的行政职能部门以及在京的中央部委直属研究机构有望东迁到通州,通州已为此预留了3平方公里的土地。不过,这一消息随即遭到官方否认,并称“可能是10年20年后的事”。

  这次传言源起于微信公号和自媒体圈,5月24日,微信公号“通州小兵”在一篇名为“《通州爆料》震撼!网曝北京市政府将落户通州,十年传言终成现实!”的文章里称,“北京通州区政府预留地对于市政府东迁得到审批通过,即将开始动工建设,大约2017年底投入使用!搬迁地址在通州潞城东小营附近!”

  自此,北京市政府动迁的消息再度袭来,但仍未得到官方消息确认。不过,可以肯定的是,北京市发改委网站发布的《北京城市总体规划(2004年—2020年)》中,“社会事业发展及公共服务设施”部分明确提出:“保证党中央、国务院领导全国工作和开展国际交往的需要,调整优化中央行政办公用地布局。根据分散与集中相结合的原则,通过土地置换整合,形成组团式、相对集中的布局模式。在南苑或通州潮白河与北运河沿线的地区预留行政办公用地。”

  也就是说,划出专门区域为北京行政机关东迁留地将成事实,但东迁通州并没有具体时间表。

  房价

  待涨未涨 未见大面积提价

  无论是冷饭热炒还是确有其事,传言已经开始被各种利益所裹挟。近两周以来,开发商借此话题推盘入市,以区域价值提升、区域房价上涨为项目后期涨价做预热。一时间,似乎通州楼盘涨价的热潮来势汹汹。不过,记者近日走访通州楼盘发现,目前通州楼盘多处于话题热炒阶段,项目价格未见大面积、大幅提升。

  “现在在售房源的价格和去年一期开盘时一样,接下来肯定会涨价。”5月28日,朝北8080项目相关负责人对记者表示。朝北8080位于地铁6号线物资学院站附近,去年一期开盘均价为2万元/平方米,目前售价无明显变化。该项目负责人表示,随着楼市的整体向好,5月以来,朝北8080认购已超过100套,认购金额超过1.5亿元。

  在位于通州台湖的泰禾·拾景园,记者了解到,该项目目前主推洋房产品,包括平层、上跃、下跃三种户型,总价420万元起,赠送6000元/平方米精装,4月25日,该项目洋房首期产品开盘当天销售额即达到3亿元。销售人员表示,新一期房源价格肯定要上涨。

  通州的另一楼盘合生·滨江帝景相关负责人也表示,作为区域的标杆项目,正在调整价格体系,不涨价是不可能的。

  从目前来看,通州楼盘一路喊涨,但均处待涨未涨阶段。

  可以看出,通州的大多数项目虽然对未来的区域前景十分看好,但眼下仍在坚持促销走量的销售政策。

  观点

  趋于理性 涨价不只靠炒话题

  通州是一个从来都不缺开发热点的区域,在经历了大起大跌之后,近两年来通州楼市的价格明显趋于理性。与之前通州总是在政策发布后领跌领涨北京楼市不同,通州楼市近两年对于热门话题的免疫性也越来越高。

  “通州已经过了靠话题炒作来涨价的时期。”通州某项目负责人对记者表示,随着通州作为城市副中心建设的加速,各项政策利好正在逐步兑现,通州的基础设施建设、城区环境、生活配套等,与其他郊区相比有明显优势。因此,通州楼市价格的上涨是自身区域价值的推动,是水到渠成的效果,而不是因为几个话题炒作。

  泰禾集团总裁助理、品牌总经理沈力男也认为,与2009年、2010年时通州房价的虚高相比,现在通州的房价则更为“扎实”。沈力男认为,通州楼市经过沉淀与调整,目前已经进入相对成熟、理性的阶段。“所谓区域的成熟度就体现在交通、商业、居住氛围、城市化水平等方面,尤其是通州区已升级为北京副中心。此外,从土地出让来看,主要集中在五环外、六环外,在这种情况下,通州离北京城区的距离自然就变得不远。从城市东南西北四个方位来看,目前只有东部和南部地区还有可容纳的空间。”

  “通州这几年价格在滞涨阶段,2006年、2007年时,通州房价走在北京其他郊区前面,现在我们在门头沟、亦庄的项目,也开始达到3.5万元/平方米了,但通州有的楼盘还到不了这个价位。”通州楼盘绿城京杭府的开发商融创中国北京公司营销中心总经理楼艳青表示。

  2009、2010年,通州楼市经历了房价上涨高潮,而在2011年开始回落。在2012、2013年北京其他区域楼市迅速升温的过程中,通州楼市似乎纹丝不动。中原地产首席分析师张大伟表示,现在通州房价是补涨的过程。“2010年通州房价已涨到接近3万元/平方米,但2011年一路下跌,现在通州刚刚回到2010年初的水平。”本报记者 陈静思

  那些年

  影响通州的概念

  ● 2010年“两会”,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出,刺激了区域内楼盘价格飙涨,通州房价从2009年的均价不足1万元/平方米飙升至3万元/平方米,这仅用了一年时间。

  ● 2012年,在北京市第十一次党代会上,北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略,打造功能完备的城市副中心”,更加明确了通州作为城市副中心定位。

  ● 2012年,通州新城“一核五区”的规划出炉,以新城核心区和五大区域构成的“一核五区”是未来通州现代化国际新城的主框架,“一核五区”就是以运河核心区为龙头,以文化创意产业集聚区、文化旅游区、环渤海高端总部基地集聚区、国际医疗服务区、国际组织集聚区为支撑,立足高端和国际化,构建现代化国际新城的整体布局。

  7月6日,阳光渝融信用保证保险股份有限公司(阳光信保)称,将通过新推出的“保险+资金”综合服务,为房屋抵押融资人提供保险增信,对接低成本资金,降低房贷成本,提高房贷效率,推动房屋抵押融资持续健康发展。

  “房贷保”通过保险增信拓宽资金渠道,可为融资人提供低成本资金。目前,阳光信保已与多家房产抵押融资平台及金融机构开展“房贷保”创新业务合作。阳光信保总裁张见表示,阳光信保将通过大数据、互联网等技术,打通低成本融资渠道,实现优质资产与低成本资金的无缝对接。

  实际上,除了不动产投资和在二级市场投资房地产板块股票外,保险资金正在更多领域寻求与房地产产生“交集”的机会,而房贷相关业务成为其中一个突破点。5月,众安保险与汉口银行合作推出“汉众市民贷”,成为国内直销银行推出的首个纯线上贷款业务。中国证券报记者获悉,该业务获批放款的用途并不受限,房贷也可被包括在内。

  业内人士表示,房产作为中国居民最重要的资产,其产权明晰、价格透明的特点,是个人贷款的优质抵押品。近年来,中国房屋抵押贷款业务快速增长,并成为个人融资的有效渠道。但由于市场分散、操作过程复杂、资金渠道限制等因素,融资成本高、效率低的问题一直困扰着行业,保险公司未来可能在此领域开拓获利空间。

  险企频频举牌房企

  从资本运作的角度看,保险资金持续对房地产板块保持关注。华泰证券分析师谢皓宇表示,在“资产荒”的共识下,去年大量保险机构增持中小地产公司,其中一些公司具备一定的壳潜质,保险资金可以进行一、二级市场联动,获取投资收益。今年大型保险公司的投资策略发生转变,转向买入具备大量土地资源的公司,无论这些公司市值大小,都会更加看重其资源。

  谢皓宇表示,保险买入高NAV估值下折价的地产公司,按照一般房企4年的结算周期(不考虑新增拿地),若当前是6折水平、4年后回到平价,则其年化收益率可达14%。此外,尽管目前在养老等方面,险企和房企合作并没有特别成功的案例,但这是未来的发展方向,二者可以开展紧密合作。

  近日,“宝万之争”引发了外界对于保险资金投资房企股票的关注。实际上,这对险资而言已经司空见惯。2013年后,保险资金增持地产蓝筹的速度开始明显加快。总体看,险资增持蓝筹低估值地产股已经在过去几年成为中长期趋势。这表现为越来越多的保险公司提高对地产股的持股比例,以及部分保险公司战略性持有少数地产公司股份。

  ● 2014年,位于通州文化旅游区的北京影城项目正式获得国家发改委核准。项目落地后将成为国内第一家环球主题公园,也是北京建设的首家国际一流特大型现代主题公园,未来还计划建设商业街和主题度假酒店,形成环球度假区。

  ● 2015年,国家发改委等11部门下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》及《国家新型城镇化综合试点方案》,将北京通州等62个城市(镇)列为国家新型城镇化综合试点地区。据消息称,通州将推进积分落户政策,以具有合法稳定就业等为主要指标,合理设置积分分值,达到一定分值的可以申请落户。而为了达到分值,除了在通州有房子或是租房子都是积分的一项,这也被认为将直接带动区域楼市。

  中信证券分析师认为,保险公司保费收入不断增长,但固定收益市场收益率不高,且信用风险不断暴露。房地产行业告别高增长时代之后政策短周期波动仍然存在,波幅明显减弱,这有利于房地产开发企业业绩稳定,从而对保险资金产生吸引力。

  业内人士认为,保险资金投资房地产,除了直接收购上市公司的股票,或收购商业办公项目外,还可以选择直接参与房地产项目的开发。从政策上来讲,保险公司投资房地产的障碍已经消除,按照保险公司的万亿规模和近几年的实际投资量来看,这方面的资金运用远未达到监管上限,所以未来发展空间巨大。记者 李超

Copyright © 2006-2016 强国信用网 www.qgxywhds.com All rights reserved.