数百市民三亚买房遇强拆难题 万达的“轻”资产模式

作者 皇冠比分 来源 http://www.qgxywhds.com 浏览 时间 17/06/18 字体:[ ]

  刚刚过去的端午假期,来自北京的数百位业主正为自己在三亚购买的小产权房而闹心。今年4月,三亚市综合执法局在拥有数百户北京业主的金阳光花园小区贴出了限期搬迁通知,并将房子定性为小产权房,准备进行强制拆除。来自北京的业主们对房子变成了违建表示不解,他们表示政府部门在发现违法建设后一直没有出面制止,当该小区70%的房子都已卖出后,政府才宣布违建要强拆,而开发商却在此时“0失联”了。

  遭遇

  近日,万达集团董事长王健林在深交所举行了一场创业家思享汇,全面清晰表达了万达全方位转型、“去房地产化”的思路。以下为演讲全文:

王健林:万达的“轻”资产模式

  市民在三亚买房尚未入住遇强拆

  北京市民张先生今年65岁了,退休后他和老伴去海南旅游的时候偶然看到了这个位于三亚市崖州区的金阳光温泉花园小区。“孩子们都成家立业了,我们看着三亚环境特别好,想在这里买个房子养老。”张先生说,他买的是金阳光温泉花园小区内最小的户型,建筑面积37平方米,总价20.7万元。

  张先生告诉记者,当初开发商告诉业主,金阳光温泉花园小区是三亚现代农业科教园大项目中的一个小项目,本来是用作农业园员工安置宿舍,现在对外公开销售。“开发商说,金阳光温泉小区已经获得了‘二类居住用地’的行政审批,可以建商品房。”

  为了防止被骗,张先生特意到三亚政府的网站上查了一下,发现三亚现代农业科教园通过了当地政府的审批,相关文件确实提及了开发商所说的职工安置楼,张先生这才交了钱。

  就在张先生和同批买房的近百户业主准备入住新居的时候,4月13日三亚市综合执法局在小区内贴出了限期搬迁通知,定为小产权房群,并拟在16日强行拆除。

  调查

  开发商违规建设所售为小产权房

  此后,金阳光温泉花园小区随后被断水断电,拆除人员已经将推土机开到了小区门口。业主李先生告诉记者,已经入住业主都是“候鸟老人”,如小区断水断电,老人们的生活极其艰难。

  业主武先生则表示,他曾到三亚市政府了解情况,一工作人员告诉他,农业科教园项目是政府的惠民工程,旨在三亚市的菜篮子工程。但是开发商却违规建设,规划上的职工安置楼确实存在,但是开发商却把面积和高度都增加了再卖给业主,所以导致了目前房屋面临强拆的局面。

  北京青年报记者注意到,三亚市发改委2011年下发的“三亚现代农业科教园”项目的备案表中,对“金阳光”所在的300亩土地的使用做了详细的登记。其中除了1栋建筑面积9600平方米的5层的职工住宅外,其余建筑用途均为非住宅,包括农业科教展览馆、博士后工作站、农药检测中心、实验中心等。而实际上,这个项目上却盖起了17栋商品楼。

  质疑

  发现开发商违规为何一年后处罚

  采访中,部分业主也表示知道自己购买的可能是小产权房,但由于建设过程中一直没有人管,购买时也是心存侥幸。根据业主李先生提供的资料,三亚房地产协会还曾经带金阳光的销售团队到外地参加房地产交易会。

  北青报记者了解到,2014年1月,该项目第一批6栋板楼封顶,装修基本完成,已经有第一批20多户业主入住。至当年3月,封顶的居民楼已经多达10多栋。今年4月当强拆队伍到达小区门口时,2000多套住宅已经销售1400多套。

  在三亚市综合行政执法局发布的《强制执行决定书》上,有这样一段表述让业主感到不解:“执法人员在2014年3月24日巡查时发现,位于三亚市崖州区北岭路的‘农业科教园项目’在未取得建设工程规划许可的情况下,擅自建设房屋,违法建设17栋……2015年4月9日依法送达处罚决定书……”

  “且不说为何300多亩的地,盖了两年才发现是违建,就算是2014年3月才发现这个项目是违建,为什么直到2015年4月,才发出处罚决定,整整13个月,是在等着开发商卖楼收钱吗?2000多套违建就可以光天化日之下公开卖了1年?”业主张先生说。对此问题,北青报记者曾致函三亚市相关部门,得到的回复是此问题正在调查中。

  目前,开发商三亚励置信投资置业有限公司的法人已经失联。

  万达的“轻”资产模式

  王健林

  万达是全球领先的不动产企业,2015年持有物业面积能做到世界规模最大。围绕不动产的发展,万达也延伸到其它许多产业。基于对房地产未来发展趋势的分析,从去年开始万达进行全面转型。转型方向从空间上看,要从国内企业发展成为跨国企业;从内容上看,要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。今天我重点讲万达的核心企业——万达商业地产的转型。

  一、万达转型轻资产

  1、什么是重资产,什么是轻资产

  什么是重资产?万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这种模式叫重资产。

  什么是轻资产?投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式,万达去年开始研发,现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。

  2、以轻资产为主

  万达商业地产的转型方向要以轻资产为主。截至2014年,万达已开业109个万达广场,今年还要再开业26个,届时持有物业面积将超过2500万平米。今年开业的万达广场全部是重资产,因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期3年左右,今年计划开业的项目都无法再改为轻资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场,其中超过20个是轻资产。2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备,其中2000多万平米规划为万达广场等持有物业,还有7000万平方米销售物业。我们定了一个目标,5年内把这7000万平米销售物业消化掉,可能5年以后,万达广场将没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。

  二、为何转型轻资产

  万达的重资产不是发展得不好,也不是没有发展空间,中国的城市化还在进行,行业里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产?

  1、扩大竞争优势

  今年底万达开业的广场将达到135个,规模全球第一,足够大。如果我们没有远大目标,完全可以自我满足,仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说,我们的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。重资产受制于房地产周期,市场火的时候房子卖得很好,现金回流很快,发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去,今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展,但难度在加大。要快速扩大规模,就要转型轻资产。由于万达广场有品牌,很多机构、个人都主动找万达要求投资,万达为什么不利用呢?现在有句名言:生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。万达要在五年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手,万达是在挖更宽更深的护城河。

  2、发展中小城市

  一些分析师问我,万达为什么不集中在一二线城市发展,三四线城市房价租金有那么高吗?这是对不动产理解不深。不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低,而是租金回报比,就是租金和投资的比例,一个项目每年收取的租金,扣除各种税费后,除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看,一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目,因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。

  重资产主要看房价,销售利润高才能投资,难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售,不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。万达可以进入大量的三四线城市。三四线城市发展不动产的最大挑战是招商难,一般企业根本不敢进去,因为招不上商。而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势,我们有超过5000家签了协议的合作商家,其中许多跟万达是紧密合作伙伴,万达走到哪他们就去哪。现在万达不是招商,而是选商。万达招商有个硬性规定,任何商家每年在万达广场的开店数不得超过当年开业万达广场总数的50%,去年又进一步下调至三分之一。这样做一是为了防范风险,如果万达开业500家店,超市等某类行业全部一个商家租赁,一旦它经营出现问题,风险就大了。二是防止内部腐败,不能因为搞定某个万达招商人员,个别商家就能无限制在万达广场开店,每个品牌我们都限定进入万达广场的数量。

  三四线城市土地价格相对便宜,现在去还能选到比较好的中心地段。从我们的经验看,一个四五十万人口的三四线城市,完全能承载一个大型万达广场,而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。比如北京附近的廊坊,市区只有40万人口,当时政府找万达去投资,我们觉得廊坊人口不多,而且往北30分钟到北京,往南40分钟到天津,能有多少当地人在廊坊购物消费,并不看好。但廊坊市政府热情很高,三番五次找上门,而且愿意拆迁市政府办公区给我们建万达广场。人总是讲情面的,我们只好投资。但廊坊万达广场开业后效果出乎意料,现在平均每天客流5万人次,相当于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。还有重庆万州,当地政府也是拿出最好地块,多次找我们去投资万达广场。搞发展的同志都反对,说全城区也就40万人,而且是经济落后地区,开业后怎么保证客流。后来我说,实在不行就当扶贫吧,还是投资了。但万万没想到,万州万达广场开业竟然创造了万达广场至今为止开业的客流记录——开业头三天客流超过110万人次,这意味着头三天当地每个人都去逛了好几遍,现在仍然保持每天5至6万人次的客流,经营状况非常好。

  我们从实践中体会到,现在中国的商业地产投资处于失衡状态,集中于大城市,局部已经过热,但对三线城市和城区人口多的四线城市来说,投资非常稀缺,许多地方不要说大型综合体,连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析,70%以上的增长来自三四线城市,尽管客单价稍低,但人口总量大,消费忠诚度高,容易形成万达广场商业单中心,而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。

  3、产生边际效益

  文/本报记者 李仲虞

  线索提供/张先生

  万达做轻资产是为了加快发展步伐。万达现在一年开业26个广场、新增500万平米左右的持有面积,在全世界都是空前甚至绝后。从国际经验看,不动产发展和城市化进程密不可分。一个国家城市化的关键进程只有二、三十年,一旦城市化进程结束,大规模发展机会就没有了。万达遇到了中国城市化快速推进的历史绝好机会,同时因为自己做好了准备,才把握住这个机会。我们还要继续加大力度,尽快把中国的大中小城市都发展到位。从财务上看,轻资产回报也很好,两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元,两个店就是每年2亿租金,万达可以分到7000万租金。一个标准的重资产店平均也是1亿租金,扣除管理成本,再扣掉税,财务利润两者收入基本相当。

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