百家乐官方网站链家368亿估值谁接盘

作者 皇冠足球比分 来源 http://www.qgxywhds.com 浏览 时间 17/12/29 字体:[ ]

  中国经济网北京4月29日讯(记者 郭晓伟)半年来,关于链家的各种新闻接连不断。从二月份被上海住建委约谈,到本月被行政处罚,再到被上海商业银行暂停中介业务合作,被舆论淹没的背后是链家迈入资本市场的决心。

  4月初,有媒体曝出链家已完成了60亿的B轮融资。这两天,又有消息称,链家目前实际进行的是B轮及B+轮融资,募集资金总计70亿元。而在估值方面,也由投前的330亿变成投后的368.5亿。另外,还有消息称,链家已经组建了上司团队,并和投资方签订了对赌协议,拟在5年内完成上市。

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  住房和城乡建设部日前在召开全国电视电话会议时要求各地进一步加强住房公积金管理,提高资金使用效率。住建部部长陈政高在谈及住房公积金管理工作时强调,将进一步增加公积金贷款额度、降低门槛,推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。

  众所周知,撒钱快速吞并一干中介公司后,在市场占有率、门店数量和业务成交量上,链家已经坐稳了行业老大的宝座。但是,大量的人力成本、门店租金等,已经让链家变成重甲兵。如果上市成功,其未来利润的最大看点应该在链家金融板块。

  然而,链家的金融板块又能否担此重任呢?

  简单的说,链家金融主要为客户提供首付贷、赎楼贷、抵押消费贷款以及理财等业务,而这些资金的拆解和腾挪中P2P 的影子很浓。链家理财成立初期,便受到行业内“违规担保、自融”等质疑;而首付贷业务,更是因为政府的介入被叫停。

  链家线下门店狂热扩张带动的资金运作模式,也引起了行业的冷思考。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国经济网记者,“必须正视的是,链家部分业务因为触及了行业监管的红线,所以被打压也是正常的。后续如何在行业规制约束下谋求创新,显然是此类中介金融平台需要研究的问题。但有一点是正确的,即做大消费平台,同时用互联网的手段来解决问题,是降低运营成本的关键所在。”

  中国经济网记者联系链家方面相关部门,截至发稿,对方未给出明确回应。

  368亿估值背后的真相

  其实,2015年,链家在房产中介市场大肆收购已经揭开了Pre IPO的大幕。

  不完全统计数据显示,仅去年一年,链家大举并购扩张进入上海、山东、广州、大连、东北、成都等地区,7次投资并购案助推链家迅速完成24个城市的业务覆盖, 5000家直营门店的布局以及100000名经纪人的整合。

  还有信息曝出,链家在扩张的过程中,充分运用了股权的撬动作用。“链家收购的同行中,大部分通过股权置换完成。”

  一位行业分析人士曾表示,“传统的房产中介中,线下门店是基础。一旦链家上市成功,这些门店的含金量都会暴涨。”368亿的估值,无疑已经是最好的证明。

  数据显示,链家2015年交易额为7000亿元。其中传统的二手房买卖和租赁在2015年的交易额达到5500亿元,收入118亿元,占比约75.9%;新房销售中,交易额为1500亿元,收入25亿元,占比约16.1%。

  门店快速扩张的同时,链家的利润率被不断拉低。

  2014年,链家营收39.3亿元,净利润为4.1亿元,净利润率超过10.46%,而到了2015年,大举扩张的情况下,成本大幅度上升,尽管全年取得销售收入达到了155.2亿元,接近前一年的400%,但实际净利润仅5.5亿元,利润率下降为3.5%。

  链家金融或成业绩爆发点

  在媒体曝出的计划书中,链家提到,住房金融是链家的潜在发展业务。

  链家表示,住房金融行业仍处于起步阶段,“互联网金融+地产”将大有可为。以新房年交易额6万亿、金融服务渗透率1%、二手房年交易额4万亿、金融服务渗透率20%计算,全国住房金融交易额的潜在空间约8600亿元。

  查询发现,目前链家金融主要有三种方式。一种是周转贷款,即针对买家,在银行批贷到放款之间的空档提供短期垫资,收取1.5%的服务费。第二种是赎楼贷,即针对卖家,当所售房屋尚未解除按揭,提供短期过桥贷款月息2%,平均期限约50天。最后一种方式是此前引起市场关注的首付贷。即针对买家,提供银行之外的贷款。

  数据显示,链家金融服务产业中,2015年收入12亿元,占比约7.9%。

  有行业分析人士认为,“在互联网+的背景下,链家依靠房产中介和金融的组合,市场潜力很大。”

  严跃进也表示,“链家金融的业务推进,意味着在房地产互联网创新方面将继续发力。对于链家来说,目前门店规模相对大,而如何通过轻资产的模式来实现战略扩张,实际上链家一直在做思考。而链家金融本身的出发点不错,从创新角度看,自然有很多优势。”

  首付贷被叫停 链家金融的危局

  不过,在链家被爆出的大量舆论危机中,链家金融却成了众矢之的。

  去年三季度,链家理财被诸多媒体曝出存在一些列违规问题。

  在担保方面,首先,链家理财涉嫌自我担保问题。链家理财的担保方是中融信,而中融信的法人正是链家的董事长左晖。当时便有分析人士指出,“投资者很看重互联网金融企业的信誉。中融信来为链家理财做担保,其本质是链家集团用自己的信誉在背书。”

  另外,在担保资金方面,中融信也超额了。

  截至去年9月份,链家理财已累计投资资金90亿左右。截至目前,该平台已发放收益2.13亿。而根据工商注册信息显示,链家理财担保方中融信注册资金仅为5亿元,担保额度严重超标。

  而就在今年,链家推出的首付贷也陷入了舆论的漩涡。

  一季度,国家相关部门对房地产市场的首付贷产品进行排查。在上海银监局的抽查中,今年1、2月份,仅上海链家对公业务就有101笔垫资业务,涉及沪上多家银行,总金额1.14亿元。

  事情不断发酵后,上海相关部门终于给出了定论。4月23日,上海市银监局传出消息,上海商业银行将对包括链家等六家中介停止合作一个月;并对涉事银行的相关人员进行了问责。

  虽然上海链接相关部门负责人表示,对链家业务影响不大,会采取别的途径变通。但是,资金链的中断很可能造成业务的停滞,况且作为链家的主要市场,上海地区业务的暂停合作并没有这么简单。

  此后,不少地方相继跟进推出更为宽松的公积金房贷“新政”。其中福建的“闽七条”明确将“首改房”纳入首套房有关优惠政策范围,尤其引人关注。而此前包括济南、广州等地在公积金贷款政策上的宽松也被市场解读为是更多“救市”政策的先声。

  南方日报记者 牛思远

  “闽七条”领衔地方楼市新政

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  今年政府工作报告提到,要稳定住房消费,推进住房公积金等领域改革和支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。相关论述被外界普遍解读为对楼市的重大利好。

  日前,住建部在全国电视电话会议上明确要求,要提高资金使用效率,发挥住房公积金的潜力。住建部部长陈政高表示,希望各地更多发挥主动性,采取多种措施,用好用足住房公积金。

  具体措施上,住建部要求各地进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,简化手续,建立方便快捷的业务流程,缩短办理时限,并进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施。“使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。”

  事实上,早在两会结束后,就有地方在公积金政策上率先进行了调整。3月16日,济南市调整公积金政策,重新设定公积金贷款首套房的认定标准。重庆市市长黄奇帆在今年3月曾探讨了首付降低的可能性,“第一套房二八开、三七开,第二套房对半开、六四开,第三套房就是执行全首付。”3月18日,中央国家机关住房资金管理中心也发布了关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。

  而最引人关注的,还是福建省于3月19日发布的“闽七条”——《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》,该政策被外界视为今年首波地方救市政策代表。

  其中,“闽七条”对首套房、首改房的认定放宽,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,均可享受首套房有关优惠政策。对住房公积金缴存职工的贷款申请,不再查房。各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上。对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%;已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款;首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。

  此外,“闽七条”规定兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社(农商行)等福建本省地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款,应执行贷款利率不高于基准利率,并应根据实际适当下浮贷款利率。

  专家认为广州今年或放松部分调控政策

  落地

  今年3月,广州市挂出的2015版《住房公积金贷款须知》,也重申了购买90平方米(含)以下首套自住房或经适房,公积金贷款首付门槛最低为20%的政策;购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

  值得注意的是,面对去年下半年以来公积金贷款额度紧张的现状,广州公积金中心透露正酝酿推出公积金贴息贷款方案。目前公积金中心已经与一些银行进行了沟通协商,该方案设计为商业银行向购房者提供贷款,公积金中心则补贴商业贷款和公积金贷款之间的利息差。此举一方面可缓解公积金贷款的排队现象,另一方面也没有增加购房者的利息支出。

  不过,对于目前广州公积金的政策利好程度,业内人士多认为对楼市成交的拉升力度有限,因此推测今年有可能部分调整此前限购限贷的调控政策。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,在公积金限定额度的前提不解决的情况下,首套房两成首付对大多数申请者而言其实只是“空话”,而公积金贴息贷款方案目前也没有正式实施,因此目前广州公积金政策对楼市的利好意义不大。

  “广州今年放松部分政策的可能性还是比较大的。”广东省房地产研究会副会长韩世同认为,广州有可能会对二套房进行相应放松,比如二套房降低首付,缴纳营业税规定的时间由5年降到2年等,以及对外地买家的要求也有可能放松,非穗户籍社保或是个人所得税缴纳证明有可能由3年降到原来要求的1年。

  合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌也表示,广州调控政策是否会发生变化很难说,但是最有可能从以下两个方面发生变化:第一是有可能对外地人购房要求有所放松;第二是对外围区域放松限购。“目前外围区域的楼价平稳且库存量比较大,压力还是比较大的,特别是南沙区,可以通过取消限购,吸引更多人置业。”

  ■连线

  同策咨询研究部总监张宏伟:

  公积金贷款额度紧张影响有限

  此次住建部表态要求的住房公积金政策调整,将对未来楼市成交带来什么样的影响?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,住房公积金利率下降、贷款额度的增加、首付比例下降与异地互贷的功能可以提高公积金的使用效率,降低购房者成本,在短期内可以有效刺激这些需求入市。但总体来看,当前住房公积金政策的支持力度对于楼市成交的刺激有限。

  张宏伟指出,单纯依靠公积金利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。因为各地住房公积金贷款额度相对紧张,甚至很多人都抢不到公积金贷款额度。

  张宏伟称,从历史上来看,每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后,楼市成交量逐渐回升。但需求量上升对于各地住房公积金贷款余额会有一定的压力,不少城市的公积金贷款余额就会表现出“心有余而力不足”。

  另外,链家理财和链家首付贷先后出事,“链家金融2017年预计可贡献20%的收入”的目标也变得遥不可及。

  “靠传统线下扩张的模式,链家已经很难实现业绩的高增长。而作为轻资产运营的核心,链家金融又一次次陷入困境,对于急需做出业绩冲刺上市的链家而言,简直是雪上加霜。”一位不愿具名的行业分析师告诉中国经济网记者。

  比如2013年,杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”,其中,杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”,以缓解公积金贷款猛增的压力;合肥推出公积金贷款“轮候制”,根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划,实行总量控制。

  “甚至在市场相对低迷期,个别城市也出现公积金贷款余额‘囊中羞涩’。”张宏伟说,比如当前的广州市,尽管广州公积金贷款利率也降低了,但是由于广州公积金贷款额度紧张,很多人都抢不到公积金贷款额度。在“惜贷”的市场背景下,当公积金贷款余额不足时,这样的直接结果就是,公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长,以缓解公积金贷款余额不足的问题。

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