网上选装修警惕隐形风险 广州楼市重迎量价齐涨?

作者 博彩通 来源 http://www.qgxywhds.com 浏览 时间 17/12/29 字体:[ ]

  当互联网+成为潮流,一大波网上选装修平台蜂拥而来,而通过上网选择装修公司成为了许多业主的选择。京华时报记者调查发现,在给消费者带来了便利、相对透明、灵活等优势外,互联网家装平台资本、模式以及最终能够提供的保障差别很大,有的甚至并不承担相应保障责任,暗藏风险的不在少数。业内人士提示,业主需做好功课,警惕各种风险。    

  □警示案例

  装修起纠纷 业主遭工长威胁

  日前,央广网报道,北京房山区的夏女士于2013年10月通过网上某工长俱乐部平台选择了一家施工队,但遭遇装修纠纷,一年多了仍未入住。另有刘女士因装修纠纷,遭到工长的砸门威胁。

  据报道,夏女士在某平台上选择了一家施工队,并与 工长签订了装修合同,补充协议的第三方盖有平台方的公章。但开始装修后,夏女士认为电线、腻子、防水材料、飘台顶等都没有按照合同约定的材料装修,存在偷工减料的问题,双方因此产生纠纷。

  西城区的刘女士也在该平台选择了一名工长,但发生纠纷后,刘女士称工长曾带人砸门闹事。而其提供的短信显示,工长曾给其发过“我现在烦得杀人的心都有”“……你家出了是(原文)后果自负”“你不会过好年”之类的威胁话语。而她们寄希望的平台却表示,平台主要的作用是提供信息并进行协调……

  □市场调查

  网络公司类型多样

  京华时报记者了解到,目前网上选装修的公司可粗分为三类:第一类是为工长提供展示平台,让业主在平台上直接找工长,与工长签约(也不排除某些装饰公司派工长接单,与工长背后的公司签约),如3空间找装 修、各种工长俱乐部、新浪抢工长平台、高老庄吧等,平台仅承担居间或者担保责任;第二类是为正规的有资质装饰公司提供网络平台,供业主选择,如土巴兔、齐家网、一起装修网等,业主通过此平台选择装饰公司,由装饰 公司负责售后服务,平台承担相应的监管责任;第三类则是最新兴起的“互联网家装公司”,他们拥有自己的设计师和施工团队,以提供标准化产品,完成设计、施工和主材的模式,为业主提供装修服务,并对售后服务负责。

  第三方角色差别甚大

  据了解,目前网上选装修以平台为主,往往在业主与施工方之间扮演第三方的角色,但不同平台所扮演的角色差距甚大,第三方所承担的责任也各有不同。

  在新浪抢工长平台和工长俱乐部等平台的官方网页说明中,记者看到,业主与工长签订施工合同,而与平台方签订的则是“居间合同”。在3空间找装修平台中,业主除了与工长签订施 工合同外,平台、业主、工长三方还会签订一份“找装修云平台第三方担保协议”,对辅料来源、付款方式、平台方承担的责任、纠纷处理方式等都进行了详细规定。

  记者还从各个网站的官方公布信息了解到,大多数平台承诺提供免费的工程关键节点的验收服务,且一旦发生质量问题,如果协调不成功,平台能够对业主进行先行赔付。但也有平台如“高老庄 吧”承诺承担有限赔偿责任,并向装修业主收取装修服务合同总款3%的费用。

  为了对工长或装饰公司有所约束也方便消费者选择,大多数平台开启了口碑、满意度等信用公开机制,使业主能够在网页上清晰地了解到工长或者装饰公司的信息、口碑、客户评价等,但有些“工长俱乐部”平台只公布工长的照片、姓名等简要信息,信息公开程度差别很大。

  □风险警示

  警惕签订无效合同

  很多平台直接推工长个人,虽然名义上是××平台工长,但记者调查发现,平台与工长并非直属关系,双方只是合作,最终与业主签约装修合同的是工长本人,而非平台或者某个装饰公司。北京同创律师事务所律师王仕平指出,这种合同无效。

  王仕平分析,根据合同法第五十二条规定:“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”而建筑法第二十六条规定:“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书,并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”另有《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条:“承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业,必须经建设行政主管部门资质审查,取得相应的建筑业企业资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。”工长并不具备施工资质,也没有营业执照,所以业主与工长签订的合同无效。而如果工长与平台属于挂靠关系,借用平台的资质和营业执照,合同也是无效的。因为建筑法第二十六条第二款规定:“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照,以本企业的名义承揽工程。”

  但合同无效并不代表双方不需承担相应的责任和义务。王仕平指出,一旦发生装修纠纷,双方起诉到法院,法院首先确认合同效力。如果合同无效,再根据相应情况进行判决。参照2005年开始执行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》,如果装修质量不合格,可以要求施工方维修或者支付维修费用,如果合格,业主按照约定付款,不合格则可不予支付。

  律师提醒,起诉到法院,如果没有约定,会在被告所在地法庭审理。被告所在地既可指户籍所在地,也可指经常居住地。而在北京的工长大多是外地人,为避免给业主带来维权成本,在签约时业主最好保留工长的身份证和暂住证信息;或者提前约定仲裁或者法院。

  居间、担保要搞清

  根据记者调查,第三方平台的角色各不相同,如有的平台与工长、业主签订居间合同,有的则签订三方担保协议,还有的平台称自己是“合同鉴证方”。不同的称呼其实意味着平台方承担的不同责任。

  王仕平分析,居间合同表示提供信息的合同,对于双方 的权利和义务不承担任何责任。担保合同则会替不执行的一方代理履行的责任。而“合同鉴证方”法律上并没有明确的规定,一般来说如果有公示,则按照公示的意思明确。而“鉴证”往往意味着对于合同主体的双方的资格、真实性进行过确认,业主需要查看其是否有相应解释和公示。

  考察平台、商户实力很重要

  不管最终选择工长还是装饰公司,业主要做的不仅是考察工长或装饰公司的口碑,钻研以前的案例,还要查看其诚信度,是否存在较多的投诉以及出现投诉会如何处理。如果是公司,还可以查看其注册资本。另有业内人士提醒,目前网上装修平台提供的都是相对标准化的产品,或者只提供有限设计的施工服务,如果业主的个性化需求比较高,可能就不太适合。

  鉴于很多平台都会提出资金监管、质量监管以及先行赔付等承诺,业主对于平台的考察也不可忽视。一位网络平台负责人曾向京华时报记者表示,消费者可从以下几方面考察平台实力:1.平台方合作商家的品牌化程度,品牌化程度越高相对实力越强。2.平台对于投诉声音的处理方式。有的平台号称有业主评价,但若看不到负面评价和点评,那信誉也要打个问号了。有的平台如一起装修网则会不删帖,若有网友投诉,会在帖子上直播投诉的处理进度直至投诉问题解决为止。3.网站本身整体感受及专业化程度。“一旦出现承诺无法兑现、产品质量出现问题、售后服务不到位等情况,信用度越高的平台处理起来越省心。”业内人士还提醒,业主最好选择有风投的平台,这至少意味着其有资金实力,万一出现问题会及时处理。而业主也不应忽视去查看平台所属公司在工商局的注册信息。记者发现某网站的注册资金才3万元。王仕平表示,有限责任公司对外承担有限责任,最多按公司资产承担责任。如果注册资本很少,基本可判断该公司资产不会太大,对于业主来说,也就意味着能够得到的保障有限。

  □记者手记

  看不见的风险

  类似夏女士和刘女士遭遇工长威胁的事件并不少见。从业多年,记者接到过数起读者求助,因为装修纠纷遭遇工长堵锁眼的,装修不合格钱却一分不能少的,装到半途性格不合直接撂挑子的,比比皆是。有解决办法吗?有。你可以收集工长个人信息以及侵权证据上法庭起诉。但是,普通业主真的耗不起。若把对方逼急了,谁又能保证真的不会发生什么呢?没有人敢赌,大多数业主认栽了事。而这些,不经历,不看见,永远都不会被知晓。

  网络装修平台确实给行业带来了很多变化,选择更便利、方式更灵活、因为口碑机制至少服务态度也挺好、信息也相对更透明,但不容忽视的是,网络平台也良莠不齐,有的是良心企业,各种信息十分透明,有的则绞尽脑汁玩文字游戏。对于业主来说,选择靠谱的平台、靠谱的公司才是正道。装修本就是个烦心事儿,千万别因为求省心,让自己堵了心。

  近期楼市人气猛增,成交量一路高歌猛进。 王荔珏 摄

  花语水岸 涨 4月均价 25082元/m2 陈白帆 摄

  珑翠 跌 4月均价 19007元/m2 王荔珏 摄

  中海誉城 涨 4月均价 13865元/m2 梁红举 摄

  广州楼价已现上升势头。 陈白帆 摄

  记者调查和数据分析显示确有楼盘低调小涨 但多数楼盘房价未回到2年前

  在楼市一片大好、成交量高歌猛进之下,楼价究竟涨没涨?记者调查和数据分析显示,此次楼市回暖开发商们均谨慎行事,绝大部分在售项目还是“稳价走量”,在保持价格稳定的情况下,先追求成交量。不过,一些市区旺地项目和顶着自贸区利好的南沙项目,在5月份的签约价中确实有6~8%的小幅环比上涨。

  文:广州日报记者 陈白帆

  自从5月份楼市成交上来后,好像广州市全市房地产从业人员都精神了,做事情特别有干劲了,新盘该开放的该开卖的也不再拖了。因为他们深深地了解到,得赶紧趁这波利好势头把房子卖给那些在股市上赚到钱的主。而在人人炒股的时代,好像大家也都豪气了起来,甚至500万、600万元以上的学区房,都是用抢的。

  “涨价风”频吹

  根据网易房产的监控数据,5月份9313套的成交量不仅是近2010年以来最红5月,也是今年以来的成交新高。在这种形式一片大好的情况下,开发商真的一点都不涨价么?

  吸取去年惨痛的教训,开发商们这次还真采取了谨慎行事的做法,根据记者的了解和分析,绝大部分在售项目还是“稳价走量”,在保持价格稳定的情况下,先追求成交量,但一些市区旺地项目和顶着自贸区利好的南沙项目,在5月份的签约价中确实有6~8%的小幅环比上涨(详情请见各区成交数据)。

  价格上涨,原因一方面是在售产品和以往不同,5月份新推的景观更好,户型更大,还有的理由则是热销户型所剩不多,所以也采取了小幅提价的方式。当然,这些明的暗的理由,无非传达出一个信息,地段好,销售好的楼盘确实有了涨价的底气。

  另外,萝岗片区、花都和增城的一些热销项目也因为长期受“刚需”买家追捧,在现在这个时势下,也在酝酿提价,至少在对外报价上看,已比几个月前的吹风价有所上涨。例如增城,从6月1日~6月7日的网签价来看,15089元/m2比5月份14406元/m2有了较明显的“进步”;不少房企的项目负责人告诉记者,虽然未必会明显调价,但价格肯定不会重新走低。

  尚未回最高点

  虽然有楼盘低调小涨,实际上远远没回到这些项目的历史高点。比如现在签约价在2.6万~2.7万元/m2的荔湾热销盘花语水岸,在2013年10月份首次开盘时,卖的价格折后是2.9万元/m2。签约价在2.2万元/m2左右的新世界凯粤湾,在2013年9月的签约价已是2.5万元/m2。中海誉城的签约价也还没回到2013年9月1.5万元/m2的水平。南沙滨海花园倒是因为南沙晋升自贸区的原因,楼价已超过2年前。

  6月成交放缓

  据网易房产数据中心统计显示,上周广州全市(6月1日至6月7日)广州全市一手网签量为2073套,环比上周2341套下跌11%,成交均价为15089元/m2,与再上周基本持平。其中,中心六区环跌31%至504套,外围五郊区则环比跌3%至1569套;中心六区均价环比上升5%至25578元/m2,外围五郊区价格也有7%环比上升。

  十一区中,仅从化、天河、番禺和越秀四区成交出现上涨。其中,从化上涨幅度最大,环比上涨61%至229套。全市花都、增城以及从化均价仍在万元以下,越秀成交均价则全市最高,达到43037元/m2。

  开发商“中场休息”?

  按照每年的推货节奏,经过年中“五一”一轮后,端午也是开发商另外一个推货小高潮。然后到了暑假,在推货力度上面,开发商会稍微“喘息一下”。然而,不知道是否之前5月冲得太猛,还是开发商因为去年楼市惨淡调慢了今年出货速度,根据搜房网的统计,踏入6月首周,全市新房源获批量出现明显下降,上周共1723套新住宅房源获批,环比前一周(2656套)下跌35%。统计显示,上周新增住宅房源中有超过1000套在中心六区,其中荔湾大坦沙的悦江上品新批426套房源,成为上周获批量最大的单盘。

  文、表:广州日报记者

  陈白帆、王荔珏、刘丽琴、李凤荷、梁红举

  数据来源:网易房产

  房价洼地

  低价是撒手锏

  房价现上涨苗头

  增城:

  成交放量价格缓慢攀升

  作为广州楼市的价格洼地兼成交大户,今年以来,增城楼市明显回暖,成交量不断回升,尤其是4月、5月,不过总体成交均价变化不大,基本维持在9000多元/m2,还未能达到去年最高峰值。

  从区域内的代表性楼盘来看,都呈现出价格缓慢攀升的状态。例如绿湖国际城,去年年底推出“5字头”促销单位,目前成交均价已渐渐从“6字头”升到“7字头”。至于创基丽江国际,5月成交价较前几个月明显大涨2000元/m2,主要是因为近期推出的是江景楼王单位。

  花都:

  3月房价曾短暂“跳水”

  花都区号称全市存货最大,不过今年1月至5月底,花都区才消化了4902套单位,比成交第一大户增城少了500多套。在去库存的压力之下,花都区今年涨价的动力不大,尤其是今年3月份,当地部分开发商曾一度“跳水”,3月份成交均价明显比2月份要低5%。不过,作为广州楼价“洼地”,花都对利好消息的敏感度非常高,随着“3·30新政”等楼市暖风的到来,房价重新有所拉升。数据显示,花都成交主流楼盘大多在今年5月份均价比1月份均价涨了三五百。

  从化:

  房价最低楼盘酝酿涨价

  由于从化离市区太远,地铁最快也要在明年8月份才能开通,尽管生态环境优良,而且很多楼盘周边配套也很成熟,但价格始终处于低位,因为要吸引广州客,特别是“刚需”一族,价格是他们竞争的唯一武器。

  合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌指出,从化是广州楼价最低的一个区域,也是最具有洼地特征的地方。不过,从目前的价格来看,各楼盘也都在酝酿涨价。例如富力泉天下,近5个月的销售价格上涨了100元/m2;珠光山水御苑去年年底开盘时曾以低至4688元/m2起的超笋价发售,但目前,毛坯均价已去到6200元/m2。

  成交大区

  有些按兵不动

  有些“静鸡鸡”涨价

  南沙:

  自贸区利好推动房价涨

  南沙自贸区挂牌至今已经满月有余,房价也开始有了上涨的苗头。不过,整体来看,南沙的楼价依然处在一个相对理性的区间。从成交量来看,南沙还是比不过处在价格洼地的增城,今年前5个月,南沙成交5202套,居全市第二,较第一名的增城少234套。

  从成交价格看,1~5月南沙住宅的成交均价分别为:9985元/m2、10200元/m2、10250元/m2、10412元/m2、10423元/m2。5月的均价较1月上涨4.4%,但值得关注的是,4、5月的价格依然保持稳定,这说明房企并没有全部跟风涨价。从个盘看,成交价格走势不一,其中,南沙区销售冠军南沙滨海花园围绕着“万字头”上下波动,但价差幅度并不大。价格比较跳跃的是富力天海湾,5月的价格较1月上涨1396元/m2,涨幅达13.3%,其销售人员坦言,此前卖过单价“9字头”,是因为当时市场压力大。

  番禺:

  “刚需”大户还是“万字头”

  今年以来,尽管番禺区的楼市表现得波澜不惊,但总体而言,住宅成交业绩仍不俗。据网易的统计显示,在今年1~5月,番禺区的网签总套数为4578套。至于成交均价,则围绕着1.5~1.6万元/m2区间波动,没有明显的涨落。

  就个盘而言,走势却不尽相同。价格涨得最厉害的当属万科欧泊,从1月份的17550元/m2涨到了20285元/m2。销售人员表示,价格的变化主要是因为产品的差异性。不过,作为今年以来番禺的成交大户,“刚需大盘”亚运城的价格却持续保持稳定,一直围绕这“万字头”销售。

  新黄埔:

  萝岗多楼盘试探性提价

  新黄埔以萝岗楼市最为火爆。广州地铁6号线二期将于年底通车,届时数个萝岗盘将变身高大上的“地铁盘”,再加上“3·30新政”、降息、公积金松绑等多个利好,萝岗片区已经在悄然涨价。之所以“静鸡鸡”,是因为竞争实在太过激烈,谁都不敢明目张胆、大张旗鼓。

  从今年1~5月的销售均价可以看出来,中海誉城的均价一直在上涨,“尽管他们依然宣称均价13000元/m2,其实目前在售的大多户型均价都去到16000元/m2了。”看房客韩先生透露。业内人士分析,目前各楼盘都在试探性涨价,对于买家而言,现在算置业好时机。

  中心城区

  热销盘底气足

  房价小涨不愁卖

  越秀荔湾:

  楼盘带上学位自然牛气

  5月份,荔湾、越秀量价齐升,在两区成交套数355套的情况下,均价也升至3.3万元/m2,达到全年新高。

  从5月份个盘来看,价格有小幅上涨的主要包括每个月的区域冠军盘花语水岸和越秀学位房里“门槛”较低的淘金家园。从5月份花语水岸的签约情况看,单价和1月份相比有8%的上升,而对于之后主推江景大户型的花语水岸来说,低价抢客已不再那么重要。淘金家园5月份和1月份相比,房价也有近10%的上涨,而且成交量不降反升,显示学位房买家的强大实力。不过,原先起步价比较高的东风广场,则最近多了低价盘成交,从而拉低了均价。有意思的是,东风广场5期成交价格长期徘徊在5万元/m2,一直未到达其开盘时喊出的6万元/m2高位。

  天河:

  小涨数百元总体算平稳

  阳光家缘的成交数据显示,今年1~5月,天河区成交均价始终超过3万元/m2,整个区域价格变化不大,并未呈现出价格逐渐攀升的态势。影响区域均价的主要原因是珠江新城豪宅签约数量的多少,1月、4月均价超过10万元/m2的珠江新城豪宅成交了几套,带动整个区域价格上涨不少,其中4月成交价格创全年新高,达37042元/m2。

  从单盘价格来看,区域内货量充足的在售楼盘近期价格也基本保持平稳,不过,进入4月、5月,不少楼盘成交量明显增加,价格也有数百元的小幅提升。

  海珠:

  豪宅带江景单价贵数千

  根据网易监控阳光家缘的网签数据显示,海珠区成交排名前五的楼盘在最近5个月楼价变动不一,其中保利天悦每个月的成交均价变动较大,波幅为1000元/m2。至于成交量,排名前五的楼盘中有4个盘在5月成交达到今年以来的峰值。

  据记者了解,保利天悦网签有所滞后,且每期签约的房屋由于组团和景观的不一样,致价格相差较大。记者实地走访发现,目前保利天悦一线江景组团售价5万~6万元/m2,二线江景组团售价4.3万元/m2;而自“3·30”新政以来,保利天悦楼价大约涨了3000元/m2,涨幅约7%。

  白云:

  个别盘推贵价货抬房价

  今年前4个月,白云区均价基本维持在2.2万元/m2,不过,到了5月份,辖区内有2号线、3号线和6号线3条地铁线的白云区,也迎来了量价齐涨,成交套数环比4月猛增35%,区域楼价也比4月份上涨了6%。

  (程建兰)

  京华时报记者 程建兰

  仔细分析个盘不难看出,在“刚需”盘价格企稳的情况下,个别楼盘的贵价产品不仅抬高了单盘均价,也拉高了区域价格。例如以“刚需”产品为主打的金沙洲板块,星汇金沙目前在售产品以联排别墅为主,单价3.5万元/m2,保利西海岸目前也主推江景大户型,因此拉高了楼盘均价。

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